بازی دو سر باخت
“عصرآزادی” از وضعیت نگران کننده افزایش اجاره نشینی در سطح کشور گزارش می دهد؛
یک کارشناس بازار مسکن می گوید مشکل بازار اجاره، محدودیت عرضه و تقاضای زیاد است و تصمیمات دستوری مشکلی را حل نمی‌کند!
📌 عصر آزادی آنلاین/ شهرام صادق زاده
سال گذشته اما و اگرهای زیادی پیرامون میزان افزایش اجاره بها و اختلاف نظر طرفین قرارداد اجاره خانه مطرح گردید که کمتر به چشم آمد اما وقتی سال ۱۴۰۱ شروع شد ذهن طیف وسیعی از خانوارهای مستاجر از اخبار مسکن پریشان گردید و دلشان آرام نگرفت…
رشد بالای اجاره بهای مسکن در سه سال اخیر باعث شد تا بسیاری از مستاجران در شهرهای بزرگی همچون تهران، تبریز، مشهد، کرج و شیراز به حاشیه شهر رانده شوند و مشکلات زیادی برای افرادی که دارای مسکن نیستند، به وجود آید!
این موضوع نشانگر آن است که بخش مسکن به ویژه در بحث اجاره، بی در و پیکر بوده و هر روز شاهد نرخ بیشتری نسبت به روز قبل است به طوری که هر سال دقیقاً در روزهای آغاز پیک جابجایی، شاهد نرخ های عجیب و غریب اجاره خانه در مناطق مختلف کشور باشیم!
اغلب اجاره نشین ها با شرایط اقتصادی حاکم بر جامعه توانایی مالی مناسبی ندارند و درآمدشان با تورم و نرخ رشد کرایه خانه و رَهن همخوانی ندارد.
صاحبخانه ها ترجیح می دهند پول پیش را بالا ببرند و مبلغ بیشتری را دریافت کنند اما تورم اقتصادی باعث می شود که پول رهنی که مستاجر نزد صاحبخانه می گذارد آب برود و ارزش چندانی نداشته باشد زیرا مستاجر بودن یک بازی دو سر باخت است و آنها چاره ای برای گریز از این مهلکه ندارند!
▪️تعیین سقف اجاره بها نمی‌تواند بازار اجاره را کنترل نماید!
عدم نظارت بر بازار خرید، فروش، رهن و اجاره مسکن در شهرها سبب شده تا سلیقه ای عمل کردن در این بخش زیاد از حد باشد و مالکان و دلالان قیمت ها را به گونه ای وضع کنند که با معیشت شان جور در بیاید و هر قیمتی که دلشان خواست را به مستاجران ارائه کنند.
دلالان هر روز برای بالا بردن قیمت ها دست به ابتکاری جدید می زنند؛ یکی از این راهها مراجعه به سایت ها و اپلیکیشن هایی نظیر دیوار، شیپور و شبیه آنهاست که اقدام با درج قیمت های نجومی تلاش خود را برای ایجاد حباب در بازار مسکن به عمل می آورند.
البته این فقط یکی از راه هایی است که دلالان برای جذب مشتری به کار می برند، از سوی دیگر حضور پررنگ دلالان در بخش خرید و فروش نیز باعث شده تا اوراق تسهیلات نیز به بالاترین نرخ خود برسد و خریداران واقعی از خرید منصرف شده و مجدداً به سمت اجاره نشینی بروند!
در این آشفته بازار مسکن، دولت سیزدهم اقداماتی را برای مستاجران انجام داده که می توان به پرداخت تسهیلات ودیعه مسکن اشاره کرد که این مسئله هم نتوانست در این بازار کمکی به مستاجران کند زیرا اجاره بهای مسکن رشد سرسام آور و افسارگسیخته ادامه داری دارد و مستاجران را انگشت به دهان گذاشته است!
اخیراً شنیده شد بر اساس مصوبه ستاد تنظیم بازار، سقف افزایش اجاره بهای مسکن نسبت به اجاره بهای سال ۱۴۰۰ در تهران حداکثر ۲۵ درصد، کلانشهر‌ها ۲۰ درصد و سایر شهرها ۱۵ درصد شد که تعجب مالکان و مستاجران را برانگیخت!
بر همین اساس، سازمان تعزیرات حکومتی مکلف شده تا با مشاوران املاک متخلف که این حد از سقف افزایش را رعایت نکنند، برخورد کند اما با توجه به این مصوبه، یک سوال مطرح می شود که آیا تعیین سقف اجاره بها می‌تواند بازار اجاره را کنترل کند؟!
تحقیقات میدانی خبرنگاران از صحبت‌های مستاجران و موجران شهرهای بزرگ کشور حاکی از آن است که هر دو طرف نسبت به نحوه اجرای این مصوبه معترض اند چرا که مستاجران معتقدند ضمانت اجرایی برای آن تعیین نشده و برخی مالکان با ترفند‌هایی آن را دور میزنند؛ مالکان هم معترض اند که چطور همه چیز گران شده، اما دولت صرفاً برای اموال مردم خط و نشان می‌کشد؟!
▪️طرح اجاره داری حرفه‌ای با افزایش تولید به آرامش می رسد!
واقعیت این است که با بیش از ۸ میلیون مستأجر، بخش قابل‌توجهی از مردم با افزایش بدون مهار نرخ‌های اجاره روبه‌رو هستند و این روند متاسفانه تا جایی ادامه دارد که موجب اعتراض نمایندگان مجلس هم شده است.
نائب رئیس کمیسیون عمران مجلس با اشاره به وضعیت نامناسب اجاره بهای مسکن در سال جاری گفت: متأسفانه در سال‌های اخیر شاهد رشد سرسام آور اجاره بهای مسکن بودیم که امسال نیز این افزایش‌ها ادامه دار است به حدی که مردم را ناراحت می کند!
اسماعیل حسین زهی با بیان اینکه اجاره بهای مسکن در خلاء نظارتی متولیان امر روز به روز در حال افزایش است ادامه داد: دولت باید به صورت جدّی به این موضوع ورود کرده و اجازه رشد افسار گسیخته اجاره خانه را ندهد!
وی افزود: برخی مسئولان دولتی مطرح می‌کنند که با ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی در قالب طرح نهضت ملی مسکن، بازار به تعادل نسبی رسیده و ترمز افزایش قیمت‌ها کشیده خواهد شد؛ اما این موضوع تنها برای بلندمدت مفید و اثربخش است.
حسین زهی اضافه کرد: در حال حاضر بخش عظیمی از جوانان بعد از ازدواج به دنبال اجاره مسکن بوده که با چنین قیمت‌هایی به شدت دچار مشکل هستند لذا وزارت راه و شهرسازی و وزارت صمت باید به موضوع گرانی اجاره بها مسکن ورود کنند زیرا اگر از اوایل سال برنامه‌ای برای کنترل بازار در نظر گرفته نشود تا پایان سال جاری شاهد افزایش چشمگیر اجاره بها خواهیم بود و مستاجران در مشکل تامین هزینه آن گرفتار خواهند شد!
به گفته کارشناسان این حوزه، بازار مسکن با استفاده از اقدامات مؤثر از جمله ساخت ۳۰۰ هزار واحد در قالب طرح اجاره داری حرفه‌ای و همچنین افزایش تولید به سمت آرامش هدایت می‌شود.
در این حال با وجود اظهارات ارائه شده به نظر می‌رسد امسال، دولت علاوه بر سیاست اجرای سقف نرخ اجاره مانند دو سال اخیر و همچنین وام ودیعه مسکن، قصد دارد به سمت اجرای ساز و کار اجاره داری حرفه‌ای حرکت کند؛ اقداماتی که با توجه به موج رشد نقدینگی و تورم موجود، باید هر چه زودتر از سوی دولت عملیاتی شود که در غیر این صورت، اثرگذاری خود را از دست خواهد داد!
▪️امکان دشوارتر شدن شرایط با روال فعلی دور از ذهن نیست!
یک فعال حوزه املاک در این خصوص گفت: همواره قیمت رهن و اجاره از قیمت خرید و فروش مسکن تبعیت می‌کند و نمی‌توان انتظار آن را داشت که نرخ فروش یک مسکن گران شود اما قیمت اجاره تغییر نکند.
رسول جهانگیری ادامه داد: این در حالی است که اکنون هم به دلیل گرانی مسکن، نرخ اجاره تا جایی پیش رفته است که یک سوم از هزینه یک خانواده را شامل می‌شود.
وی افزود: اخیراً بنا به دلایلی مانند شکاف عرضه و تقاضا و گرانی دیگر بازارها مانند ارز، طلا و خودرو، بازار مسکن هم با افزایش نرخ روبه‌رو بوده است به طوری که با وجود رکود سنگین، گرانی شدیدی بر این بازار حاکم شده که تحت عنوان رکود تورمی تعبیر می‌شود.
جهانگیری اضافه کرد: در حقیقت، بسیاری از بازارها که ارتباطی به امور سیاسی ندارند هم تحت تأثیر مسائل سیاسی این روزها مانند مذاکرات ایران دچار نوسان شده‌اند لذا مسکن هم از بازارهایی است که تحت‌الشعاع شرایط سیاسی قرار گرفته است!
این فعال حوزه املاک تاکید کرد: در حالی که بازاری مانند مسکن ارتباطی به مذاکرات نداشته و کاملاً داخلی است بنابراین با ساخت و سازهای بیشتر و کاهش فاصله عرضه و تقاضا باید شرایط آن تسهیل پیدا کند و در واقع اگر دولت زیرساخت های مسکن دار شدن مردم را فراهم کرده و تعداد بی‌خانه‌ها کاهش یابد شرایط این بازار هم سر و سامان می‌گیرد.
وی یادآور شد: حال با وجود کمبود مسکن و بلاتکلیفی بازار، علیرغم رکودی که در این بخش حاکم شده است اما قیمت‌ها همچنان بالاست و این موضوع اجاره‌ها را نیز افزایش داده است.
جهانگیری خاطرنشان کرد: در نظرگیری شرایط مستأجران توسط مالک و اخذ تدابیر صحیح توسط دولتمردان از جمله اقداماتی است که تا حدودی می‌تواند شرایط مستأجران را بهبود بخشد، در غیر این صورت با ورود به فصل تابستان که فصل رهن و اجاره‌هاست امکان دشوارتر شدن شرایط دور از ذهن نیست!
▪️اقتصاد کشور با مصوبات دستوری راه به جایی نخواهد برد!
یک کارشناس بازار مسکن در باره تعیین سفف قیمت اجاره بها گفت: به نظر می رسد این طرح ضمانت اجرایی ندارد به طوری که مثلاً مالکان می‌توانند قراردادی صوری تهیه کنند یا برخی از هزینه‌ها را به طور جداگانه دریافت کنند!
محمود اولادی ادامه داد: به طور کلی راههای زیادی برای فرار وجود دارد به نحوی که سال‌های گذشته نیز نرخ افزایش اجاره ۲۵ درصد اعلام شده بود اما بازار افزایش قیمتی بیشتری را تجربه نمود.
وی در مورد اثرگذاری این مصوبه نیز افزود: این افزایش ۲۵ درصدی اثرگذاری خاصی نیز ندارد زیرا مشکل بازار اجاره، محدودیت عرضه و تقاضای زیاد است و تصمیمات دستوری مشکلی را حل نمی‌کند!
این کارشناس بیان کرد: در این حالت عرضه کاهش نیز پیدا می‌کند و عده‌ای تصمیم می‌گیرند دیگر ملک خود را اجاره ندهند برخی دیگر نیز که تونایی اجاره خانه در شهرهای بزرگ را نداشتند و می‌خواستند به شهرهایشان برگردند با تصور اینکه قیمت‌ها کاهش پیدا می‌کند از تصمیم خود منصرف می‌شوند و در نهایت قیمت‌ها افزایش می‌یابد.
اولادی تاکید کرد: تا زمانی که اهرم‌های تشویقی و تنبیهی، رفع مشکلات مالیات، بیمه و اخذ پروانه ساختمانی برای مالکان رعایت نشود چنین مصوباتی قابل اجرا نیست زیرا نمی‌توان به صاحبخانه اجبار کرد که اجاره بها در حد خاصی باشد و دفاتر املاک نیز بر اساس اعداد اعلامی صاحبخانه‌ها، عدد اجاره را مشخص می‌کنند.
با این وجود آنچه مسلم است اینکه در نهایت، اقتصاد کشور با مصوبات دستوری راه به جایی نخواهد داشت پس، دولت به جای آنکه مردم را در مقابل مردم قرار دهد باید فکری اساسی به قیمت مسکن کند چرا که اگر قیمت آن کاهش یابد خود به خود اجاره بها هم کمتر می شود.
از سوی دیگر، اینکه مجلس به فکر مستاجران است اتفاق خجسته ای است که نیازمند اجرای برنامه های دقیق و ریشه دار است لذا تعیین سقف اجاره بهای سالانه هم نیاز به ضمانت اجرایی و حمایت از هر دو طرف مالک و مستاجر دارد.
در نهایت افزایش تورم و قیمت ها تاثیر مستقیم در افزایش قیمت در تمام حوزه ها از جمله مسکن می گذارد که دولت باید برنامه ای اساسی برای آن در نظر بگیرد و از اهرم های دستوری برای فشار بر اقشار جامعه دست بردارد!
