علیرغم تعیین ۲۰ درصد اضافه اجاره بهای سالانه در کلان شهرهای کشور به جز تهران، نرخ رشد سالانه به ۳۶ درصد رسیده است
گزارش “عصرآزادی” از مشکلات اجاره نشینی دوران کرونا با افزایش اجاره بها در کلانشهرهای کشور؛ مستاجران، قربانی تصمیمات اشتباه!
? عصر آزادی آنلاین/ شهرام صادق زاده
در زندگی دشوار این روزهای مردم، افزایش اجاره بها در کلانشهرهایی همچون تهران و تبریز درد دیگری را به درد مستأجران اضافه کرده است و حتی مصوبه حمایتی ستاد کرونا نیز چندان تأثیری بر عدم افزایش اجاره بها ندارد!
قیمت اجاره بها در نقاط مختلف کلانشهرها تفاوت فاحشی دارد و مستأجران برای یافتن یک سرپناه با قیمت مناسب، باید هفته‌ها بگردند تا بلکه بخت با آنها یار شده و یک سقف اجاره‌ای نصیب گردد.
حتی شیوع ویروس کرونا و بی رونقی کسب و کار مردم در روزهای محدودیت‌های کرونایی نیز نتوانسته است نرخ اجاره بها را کاهش دهد و مصوبه‌های حمایتی ستاد کرونا برای عدم افزایش اجاره بها تنها در حد حرف و حدیث باقی مانده است به گونه‌ای که صاحب خانه‌ها افزایش اجاره‌بها را دلیل محکمی بر تورم موجود در بازار می‌دانند.
برخی کارشناسان بازار مسکن معتقدند که دولت با سیاستگذاری‌های اشتباه فرصت تنظیم اجاره بهاء را از دست داده است.
به اعتقاد آن ها، صرف تمام وقت دولت بر اجرای طرح مالیات بر خانه‌های خالی و شکست آن، مهم‌ترین علت آشفتگی امروز در بازار اجاره مسکن می باشد.
گرچه دولت سقف افزایش اجاره مسکن در سال جاری را ۲۵ درصد اعلام کرده اما بررسی‌ها نشان می‌دهد که برخلاف این قانون گذاری، افزایش میزان اجاره بهاء به شکل متوسط به ۴۰ تا ۶۰ درصد رسیده است.
▪️اجاره بهای منزل تبدیل به یک تراژدی واقعی برای اغلب مردم کلانشهرها شده است!
با فرارسیدن تابستان و فصل جا به جایی مستاجران، بازار اجاره بار دیگر با آشفتگی مواجه شده است به طوری که در حال حاضر بازار اجاره مسکن همزمان با افزایش حیرت آور قیمت با کمبود فایل اجاره مواجه شده است!
این روزها اجاره بهای منزل تبدیل به یک تراژدی واقعی برای اغلب مردم کلانشهرها شده است که در آستانه فصل جا به جایی منازل و سناریوی افزایش اجاره بها، جا به جایی اثاثیه، حق الزحمه بنگاه‌های املاک و شارژ ساختمان، قصه خالی شدن جیب افرادی که توان پرداخت این هزینه‌ها را ندارند، همچنان در حال تکرار شدن است.
قصّه جا به جایی و ورود به منزل جدید در سال‌های دور به قصد خرید و یا رهن و اجاره، بساط خوشحالی بسیاری از خانواده‌ها را فراهم می‌کرد به طوری که از صدها دلخوشی آن روزها به شمار می‌آمد اما این روزها، به اذعان اغلب شهروندان دیروز و امروز، مسکن یکی از دغدغه های مهم آنها شده تا جایی که می‌گویند برای پیدا کردن و رهن و اجاره یک خانه نقلی ساده عزا می‌گیرند، چرا که کمرشان زیرِ بارِ هزینه‌های مسکن خم شده است!
این در حالی است که تاکنون هیچ راه حلی برای مشکلات به وجود آمده ارائه نشده است لذا فراموش کردن اخبار، شایعات و معضلات به معنای پایان یافتن مشکلات خانوارها در حوزه اجاره مسکن نیست و با یک پرس‌وجوی ساده خواهیم دید که چالش‌های بازار اجاره همچنان با قوت بر جای خود باقی مانده و روز به روز در حال افزایش می باشد.
▪️تذکر به مالکان در خصوص اجرای مصوبه دولت به ایجاد تنش منجر می گردد!
در حالی که میزان مجاز اضافه اجاره بهای سالانه در کلان شهرهای کشور به جز تهران از سوی ستاد ملی کرونا ۲۰ درصد تعیین شد، اوایل امسال نرخ رشد سالانه اجاره در کل کشور ۳۶ درصد بود.
سال گذشته ستاد ملی کرونا با توجه به اپیدمی ویروس کووید – ۱۹ در یک مصوبه، سقف مجاز افزایش اجاره بها در پایتخت را ۲۵ درصد، سایر کلانشهرها ۲۰ درصد و دیگر شهرها را ۱۵ درصد اعلام کرد.
با این حال آمار رسمی از عدم توفیق سیاست‌گذار در اجرای این مصوبه حکایت دارد، به طوری که بانک مرکزی در گزارش اردیبهشت ماه ۱۴۰۰ آمار رشد اجاره بها نسبت به ماه مشابه سال قبل در تهران را ۳۲.۶ درصد و در دیگر مناطق شهری ۳۶.۳ درصد اعلام کرد.
گزارش‌های میدانی خبرنگاران نیز از شهرهای بزرگ کشورمان حاکی از آن است که در برخی موارد، صاحبخانه‌ها ۴۰ الی ۵۰ درصد نرخ اجاره را افزایش داده و در مقابل اعتراض مستاجران، عدم مقرون به صرفه بودن اجاره را متذکر می گردند!
بررسی‌ها در تهران و تبریز نشان می‌دهد معمولاً مستاجران با این دیدگاه که ممکن است تذکر به مالکان در خصوص اجرای مصوبه دولت به ایجاد تنش بین آنها و موجر منجر شود با قیمت پیشنهادی صاحبخانه ها کنار می‌آیند.
از سوی دیگر قانون می‌گوید؛ تا سه ماه پس از اعلام رسمی پایان کرونا هیچ مالکی بدون شروط اعلام شده که بر اساس آن می‌توان حکم تخلیه گرفت، نمی‌تواند برای صدور حکم اقدام کند، به طور مثال اگر مالک نرخ اجاره بها را ۳۰ درصد افزایش داد، مستاجر می‌تواند نپذیرد و به شورای حل اختلاف شکایت کند!
در حال حاضر تولید مسکن به حدود یک سوم تقاضای مطلق کاهش یافته که از دلایل جهش قیمت مسکن بوده و دود آن نهایتاً به چشم متقاضیان واقعی خرید و اجاره می‌رود زیرا حوزه ساخت و ساز را با چالش‌های متعدد مواجه کرده‌اند.
▪️برخی مستاجران از دریافت وام منصرف شده و روال عادی را در پیش گرفتند!
با توجه به مصوبه ستاد ملی کرونا، شورای حل اختلاف به هیچ عنوان حق صدور حکم تخلیه برای مستاجر ندارد، نماینده شورای حل اختلاف در کمیته‌های اقتصادی ستاد ملی کرونا حضور داشته و در جریان صدور حکم تخلیه برای مستاجران قرار گرفته‌اند ضمن اینکه مستاجران مکلف هستند حقوق مالک را رعایت کنند.
به هر ترتیب آمارهای رسمی و گزارش‌های غیر رسمی نشان می‌دهد که سال گذشته مصوبه ستاد کرونا چندان جدی گرفته نشده است، شاید یکی از دلایل عدم توفیق مصوبه میزان مجاز افزایش اجاره بها فاصله ایجاد شده بین نرخ رشد اجاره با نرخ رشد قیمت مسکن باشد.
آمارها نشان می‌دهد از اواخر سال ۱۳۹۶ که روند رشد لجام گسیخته قیمت مسکن تحت تاثیر بازارهای موازی آغاز شد تاکنون قیمت مسکن در تهران ۴۶۵ درصد رشد داشته؛ در حالی که میزان افزایش نرخ اجاره بها در همین بازه زمانی حدود ۹۰ درصد بوده است.
دولت برای کمک به اقشار اجاره نشین از سال گذشته تسهیلات ودیعه مسکن در نظر گرفت که امسال نیز آن را مصوب کرد لذا بر این اساس به مستاجران در تهران ۷۰ میلیون تومان، در دیگر کلانشهرها ۴۰ میلیون تومان و در سایر شهرها ۲۵ میلیون تومان وام اجاره با نرخ سود ۱۳ درصد تعلق می‌گیرد.
اما از سوی دیگر سال گذشته به دلیل ناهماهنگی بین پرتال وزارت راه و شهرسازی با کارتابل بانک‌ها به قدری روند پرداخت این تسهیلات طولانی شد که در بسیاری موارد عملاً کارایی خود را از دست داد و مستاجران عطای وام را به لقایش بخشیده و روال عادی کرایه خانه را در پیش گرفتند.
▪️۳۴ درصد واحدهای مسکونی کشور استیجاری و خانوارهای آنها اجاره نشین هستند
با آنکه متولیان بخش مسکن کاهش اسباب‌کشی‌ها را یکی از نشانه‌های مثبت اجرای تمدید خودکار قراردادها در دوران کرونا می‌دانند اما گفته‌های مستاجران نشان می‌دهد در بسیاری موارد بیش از رقم مصوب ستاد ملی مقابله با کرونا بر رقم قراردادهای آنها افزوده شده است.
بر اساس مصوبه ستاد کرونا قرار شد قراردادهای اجاره از تیر ماه سال گذشته به مدت یک سال به طور خودکار و با نرخ‌هایی که در هر شهر اعلام شد تمدید گردد.
امسال نیز همین مصوبه تکرار شد اما به نظر می‌رسد از آنجا که راهکار اجرایی این مصوبه، چندان الزام آور نیست به این نحو که بسیاری از مستاجران خواهان درگیری با صاحبخانه‌های خود نیستند، نه سال گذشته و نه امسال به خوبی اجرایی نشد!
مرکز پژوهش های مجلس اعلام کرد: ۳۴ درصد واحدهای مسکونی کشور استیجاری و خانوارهای آنها اجاره نشین هستند.
این مرکز در پژوهشی در خصوص وضعیت اجاره نشینی در دوره پساکرونا با اشاره به وضعیت بسیار بد معیشتی بسیاری از مستأجران اعلام کرد: شیوع ویروس کرونا در جهان، بسیاری از مشاغل و کسب و کارها را تحت تأثیر قرار داد و سبب شد تا بسیاری از دولت‌ها اقدامات حمایتی در برابر کرونا وضع کنند.
این برنامه‌ها بیشتر مبتنی بر ممانعت از اخراج مستأجر به دلیل عدم پرداخت به موقع اجاره بها و در نظر گرفتن فرصتی برای مستأجران جهت تسویه پرداخت‌های معوقه به موجران است لذا در اغلب کشورها تمدید قرارداد اجاره به صورت اجباری حداقل تا پایان شرایط اضطراری به منظور حفظ افراد در منازل خود و کاهش نقل و انتقالات در نظر گرفته شده است.
در این گزارش آمده است: در ایران بر اساس آمار سرشماری نفوس و مسکن سال ۱۳۹۵ حدود ۳۴ درصد از واحدهای مسکونی کل کشور، ۴۰ درصد از واحدهای مسکونی شهری و ۱۳ درصد از واحدهای مسکونی روستایی دارای تصرف استیجاری هستند که اکنون به طور حتمی بیشتر از این ارقام است.
▪️اگر مشاورین املاک مصوبه ستاد ملی کرونا را رعایت نکنند پلمپ خواهند شد!
نائب رئیس اتحادیه مشاوران املاک سقف تعیین شده در ستاد ملی کرونا برای افزایش اجاره بها را قانونی دانست و گفت: اگر یک مشاور املاک این مصوبه را رعایت نکند پلمپ خواهد شد و مستاجران می‌توانند از موجرانی که اجاره‌بها را بیش از حد مجاز افزایش داده‌اند شکایت کنند.
حسام عقبایی در خصوص مصوبه ستاد ملی کرونا و تعیین سقف برای افزایش اجاره بها افزود: وضعیت مسکن شرایط بحرانی دارد و در چنین مواقعی ورود دستگاه قضایی و ایجاد قوانین بازدارنده در کنترل قیمت اجاره بها و یا قیمت مسکن لازم است.
وی ادامه داد: مستاجرینی که اجاره سال گذشته آن ها مشخص است باید در چارچوب همین قانون افزایش اجاره بها داشته باشند و اگر موجری اجاره بها را بیش از حد اعلام شده افزایش دهد در غیر این صورت مستاجران می توانند شکایت خود را به دستگاه های نظارتی مثل سازمان بازرسی کل کشور، تعزیرات و قوه قضاییه ارائه دهند و این دستگاه ها موظف به نظارت بر اجرای این قانون بوده و به قضیه ورود می کنند.
عقبایی افزود: به همه مشاوران املاک رسماً اعلام کرده ایم که مکلفند هر نوع قرارداد اجاره ای که تمدید می کنند مقدار افزایش آن را نسبت به سال قبل بررسی و با مصوبه ستاد کرونا تطابق دهند که این قانون را اجرا کنند لذا اگر مشاور املاکی این قانون را اجرا نکرده و یا کد رهگیری نگیرد واحد صنفی او پلمپ می شود.
وی تاکید کرد: اگر موجری برای اولین بار اقدام به اجاره کند یا کد رهگیری نداشته و بالاتر از قیمت معمول و متعارف بخواهد ملک خود را اجاره دهد، مشاورین املاک باید بررسی کنند و قیمت متوسط منطقه را برای آن در نظر بگیرند.
